A 27 juni 2019

Wat te doen als het dak van mijn verhuurde pand lekt?

Met enige regelmaat krijgen wij vragen over zaken die kapot zijn in een pand dat wordt verhuurd. Wanneer is er sprake van een gebrek? Moet de verhuurder of de huurder een gebrek verhelpen? In dit artikel geven wij verduidelijking.

Dak lekt bij verhuurd pand

Wanneer is sprake van een gebrek?

De wet geeft een ruime definitie van het begrip ‘gebrek’. Het moet gaan om een ‘staat of eigenschap van de zaak (…) waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een dak dat lekt na een storm of aan achterstallig onderhoud.

Welke verplichtingen heeft een verhuurder?

In principe moet de  verhuurder gebreken verhelpen als de huurder hierom vraagt. Hierop bestaan wel enkele uitzonderingen:

Ten eerste ben je als verhuurder niet verplicht om een gebrek te verhelpen wanneer dit feitelijk onmogelijk is. Het spreekt voor zich dat hier niet snel sprake van zal zijn. Een voorbeeld hiervan is een vakantiehuisje dat afbrandt net voordat deze is verhuurd.

Ten tweede  hoeft een  verhuurder het gebrek niet te verhelpen als het uitgaven vergt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder te verwachten zijn. In principe moet een gebrek dat hersteld kan worden ook daadwerkelijk worden hersteld, maar hierop gelden uitzonderingen. Denk hierbij aan een huis dat ernstig wordt beschadigd net voordat de huurovereenkomst eindigt.

Op het moment dat een kleine herstelling uitgevoerd moet worden, dient de huurder dit zelf te doen. Wat precies een kleine herstelling is, kun je vinden in het Besluit kleine herstellingen. Enkele voorbeelden zijn  het vastschroeven van loszittende deurknoppen en het vervangen van lampen aan de buitenzijde van het gehuurde.

Ten slotte ben je niet verplicht het gebrek te verhelpen wanneer de huurder aansprakelijk is voor het gebrek. Dit is het geval wanneer de huurder bijvoorbeeld opzettelijk een gebrek heeft veroorzaakt.

Wat als je het gebrek niet verhelpt?

Op het moment dat een  verhuurder het nalaat om een  gebrek te verhelpen, kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de kosten hiervan in mindering brengen op de huurprijs. Een verhuurder doet er dus goed aan om dit zelf in de hand te houden door adequaat te reageren op een verzoek van de huurder om een gebrek te herstellen.

Kan de huurder ook nog schadevergoeding vorderen?

In sommige gevallen kan de huurder schadevergoeding vorderen. Dit is het geval indien het ontstaan van het gebrek aan de verhuurder  is toe te rekenen.

Let op afwijkingen in de huurovereenkomst!

Hierboven is de wettelijke regeling geschetst. Van een aantal artikelen uit deze gebrekenregeling kan in de huurovereenkomst worden afgeweken. Kijk dus ook altijd goed in de huurovereenkomst welke verplichtingen je als verhuurder of huurder hebt op het moment dat een gebrek ontstaat of is ontstaan.

Vragen over gebreken?

Wil je in een concreet geval weten wie een gebrek moet verhelpen? Neem dan vooral contact op met de helpdesk via: